İmar Para Cezası Kime Kesilir?

İmar Para Cezasına İtiraz ve İptal Sebepleri – 1

I. Giriş

Ruhsatsız veya ruhsatsa aykırı kaçak yapılar ve bu yapıları yapanlar hakkında hangi ceza ve yaptırımların uygulanacağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelerdeki yaptırımlar incelendiğinde, 32. maddede düzenlenen mühürleme ve yıkım yaptırımları kaçak yapıya, 42. maddede düzenlenen imar para cezası yaptırımı ise kaçak yapı sahibine (yapıyı yapana) yöneliktir.

Belediyeler ve İl Özel İdareleri tarafından ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak yapı yapanlar hakkında imar para cezası verilirken yapılan en önemli hatalardan biri, yanlış kişiye para cezası verilmesidir. Bu nedenle makalemizde, güncel Danıştay kararlarını esas alarak, yanlış kişiye imar para cezası verilmesinden kaynaklı iptal sebeplerini inceleyeceğiz. Ayrıca, yazımızda bu konudaki Danıştay’ın içtihat değişikliklerine de yer vereceğiz.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre, imar para cezası verilebilecek kişiler şunlardır:

• Yapının sahibi,
• Yapı müteahhidi,
• Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesul.

II- Yapı Sahibi

Ceza Hukuku’nun en önemli ilkelerinden biri olan “Cezaların Şahsiliği” ilkesi idari para cezaları için de geçerlidir. Bu nedenle, imar para cezası verilirken yapı sahibinin kim olduğunu tespit etmek önemlidir. “Yapı Sahibi” ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yapan kişidir. Uygulamada en sık yapılan hata, tapu kaydında malik olarak görünen kişinin yapı sahibi olarak kabul edilmesi ve imar para cezasının da doğrudan bu kişiye verilmesidir. Ancak, yapı sahibi ile tapu kaydında malik olarak görünen kişi her zaman aynı kişi olmayabilir.

Anayasa Mahkemesinin 12.11.2019 tarihli ve Başvuru Numarası: 2016/866 sayılı kararında;

“Anayasa Mahkemesinin somut olaydaki idari para cezasının kanuni dayanağı olan 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesinin itiraz yoluyla iptali istemine ilişkin kararında ve Danıştayın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere yapı sahibi ibaresinden anlaşılması gereken, yapıyı mevzuata aykırı inşa eden kişidir (bkz. §§ 28,29). Yine bu kararlarda, idarelerce gerekli araştırma yapılarak mevzuata aykırı inşaat yapan kişi tespit edilmeksizin doğrudan yapının mülkiyet sahibine para cezası verilmesinin kanunun amacı ve anlamı ile bağdaşmayan bir sonuç doğuracağı vurgulanmıştır.”  şeklinde ifade edilmiştir.

Danıştay 6. Dairesinin 24.12.2020 tarihli ve E:2020/3378 E. , 2020/13681 sayılı kararında da;

“Cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, bir başka ifade ile yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir. Yapı sahibinin ise her zaman taşınmaz maliki ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz maliki adına değil yapıyı yapan adına para cezası verilmesi gerekmektedir.” ifadelerine yer verilmiştir. 

Anayasa Mahkemesi’nin söz konusu kararında “idarelerce gerekli araştırma yapılarak mevzuata aykırı inşaat yapan kişi tespit edilmeksizin doğrudan yapının mülkiyet sahibine para cezası verilmesinin kanunun amacı ve anlamı ile bağdaşmayan bir sonuç doğuracağı” belirtilmiştir. Danıştay kararlarında Anaysa Mahkemesi kararında belirtilen ilkeler kabul edilmekle birlikte, idarelere yüklenen araştırma yapma yükümlülüğü her somut olayın özelliğine göre ayrı ayrı değerlendirilmektedir.

Bu nedenle, imara aykırılıktan yapı sahibi olarak kimin sorumlu olacağını ayrı ayrı incelemek gerekmektedir:

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesiyle Yapılan Yapılardaki İmara Aykırılıklarda Sorumluluk

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan ruhsatlı binada imara aykırı kısımlar varsa, arsa sahiplerine para cezası verilemez. Anayasa Mahkemesinin 12.11.2019 tarihli ve Başvuru Numarası: 2016/866 sayılı kararında; tapuda malik olan kişilerin, projeye aykırı eylemi gerçekleştirmedikleri ve sorumluluğunun yükleniciye ait olduğu iddialarının Mahkeme tarafından yeterince incelenmemesi ve başvurucuların cezalandırılmalarının mevzuat gereğince zorunlu olduğunun belirtilmekle yetinilmesi nedeniyle, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.

Danıştay 14. Dairesinin 27.02.2019 tarih ve E:2018/5803, K:2019/1436 sayılı kararında da;

“Bu durumda; yukarıda bahsedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre “ruhsata aykırılıkları yapan” kişi olan yüklenici firma, imar para cezasının muhatabı olacağından, bu hususta araştırma yapılarak ona göre para cezası tesis edilmesi gerekirken, arsa sahibi davacılar adına para cezası verilmesine ilişkin dava konusu işlemin” hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir.

2. Yapının İlk İnşa Edildiği Aşamadan Kaynaklanan İmara Aykırılıklarda Sorumluluk

Yapının ilk inşa edildiği aşamadan kaynaklanan aykırılıklar nedeniyle, sonradan bağımsız bölüm satın alan kişilere para cezası verilemez. Bu husus Danıştay 6. Dairesinin 05.11.2020 tarih ve E:2019/11126 K:2020/10449 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“Bu durumda; yapı tatil tutanağıyla tespit edilen, blokların vaziyet planına aykırı olarak ve büyütülmek suretiyle inşa edilmesi, … blok altının ve önündeki ortak alanın kapalı otopark olarak düzenlenmesi gibi imalatların ancak yapının inşa edilmesi sürecinde yapılabileceği hususu ile davalı idare savunmasında ruhsata aykırılıkların tüm bloklarda benzer nitelikte olması, ortak alanlarda bulunması ve kat malikleri adına ayrı ayrı hesap yapılamaması nedenleriyle, dava konusu Sarıyer Belediye Encümeni kararı ile aykırılıktan etkilenen toplam alana göre, 3194 sayılı İmar Kanunun 42. maddesine göre hesaplanan tutarın tüm kat maliklerine para cezası olarak verildiğinin belirtildiği göz önüne alındığında, davalı idare tarafından aykırılıkların kim tarafından yapıldığı hususunda gerekli araştırma yapılarak, mevzuata aykırı inşai faaliyeti yapan kişi veya kişilerin tespit edilmesi ve idari yaptırımın da bu kişi veya kişilere uygulanması gerekirken, cezaların şahsiliği ilkesine aykırı olarak, dört farklı blok ve ortak alanlar için tespit edilen aykırılıklar nedeniyle, tapuda bağımsız bölüm maliki olarak görünen tüm şahıslarla birlikte davacının “yapı maliki” sıfatıyla para cezasıyla cezalandırılmasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

3. Sonradan Yapılması Mümkün Olan Ruhsata Aykırılıklarda Sorumluluk

Sonradan yapılması mümkün olan ruhsata aykırılıklar nedeniyle, kural olarak tespit tarihinde malik olan kişiye para cezası verilebilir. Böyle bir durumda, ruhsata aykırılığın kendisi tarafından yapılmadığını iddia eden kişi bunu ispatlamak zorundadır. Bu husus Danıştay 6. Dairesinin 16.10.2019 tarih ve E:2019/5781, K:2019/9499 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“Yukarıda yer verilen hükümler uyarınca, davalı idarece, dava konusu taşınmazda ruhsatlı projesine aykırı imalatlar yapıldığının 24.12.2014 tarihli, 84/19 Sayılı yapı tatil tutanağıyla usulüne uygun olarak tespit edildiği; dava konusu imalatların kendilerince yapılmadığını iddia eden davacıların ise, bu iddialarını somut olarak ortaya koyan bilgi ve belgeleri dosyaya ibraz edemedikleri dikkate alındığında, dava konusu idare para cezasının mevzuata uygun olarak verilip verilmediğinin incelenmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu itibarla, dava konusu işlemin cezaların şahsiliği ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline ilişkin temyize konu İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.”

Sonradan yapılması mümkün olan ruhsata aykırılıklarda, tespit tarihinde malik olan kişi aykırılığı kendisinin yapmadığını, satın aldığı tarihte aykırılığın mevcut olduğunu ispatlarsa, bu kişiye ceza verilemez. Bu husus Danıştay 14. Dairesinin 27.02.2018 tarih ve E.2015/2198, K:2018/952 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“Uyuşmazlık konusu olayda, yapının maliki olan davacının, dava konusu taşınmazı 07.12.2010 tarihinde konut kredisi kullanmak suretiyle satın aldığı, banka tarafından düzenlenen 02.11.2010 tarihli ekspertiz raporunda, kat irtifakı tapulu 5 nolu bağımsız bölümde yapı tatil zaptı ile tespit edilen onaylı projesine aykırı olarak yapılan ilave kapalı alanların ayrıntılı olarak belirtildiği, ilaveler neticesinde yaklaşık brüt 115 m²’lik dairenin, yaklaşık 133 m² brüt alanlı hale getirildiğine ilişkin tespitlerin bulunduğu anlaşılmaktadır.

…

Bu durumda; suç ve cezaların şahsiliği ilkesi gereğince, para cezasına konu yapıların kim ya da kimler tarafından yapıldığı tespit edilerek, gerçek yapı sahibi ya da sahipleri adına para cezası verilmesinin gerektiği, söz konusu ruhsata aykırılıkların davacının yapıyı satın aldığı tarihten önce de mevcut olduğu, söz konusu yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacının bu aykırılıklardan sorumluluğunun bulunmadığı, bu durumun cezaların şahsiliği ilkesinin de bir gereği olduğu dikkate alındığında, davacıya para cezası verilmesine ilişkin 14/01/2014 günlü, 2014/98 sayılı dava konusu encümen kararında hukuka uyarlık bulunmadığından İdare Mahkemesi kararının bu kısmında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay Kararı – 14. D., E. 2015/2198 K. 2018/952 T. 27.2.2018)

4. Müteahhidin Ruhsatsız Yapı Yapmasına Rıza Gösteren Arsa Sahibinin Sorumluluğu

Müteahhidin ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapmasına rıza gösteren arsa sahibine para cezası verilebilir. Fakat, ruhsatsız binadan sonradan daire (arsa hissesi) satın alan kişilere para cezası verilemez. Bu husus Danıştay 14. Dairesinin 07.04.2015 tarih ve E:2013/3999, K:2015/2627 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“Dosyanın incelenmesinden; dava konusu taşınmaz üzerinde davalı idare teknik elemanlarınca yapılan denetimde; ruhsatsız olarak zemin+7 normal katlı yapı yapıldığının 27.12.2010 günlü yapı tatil tutanağı ile tespit edildiği ve 3194 sayılı İmar Kanununun 42.maddesi uyarınca para cezası verilmesine ilişkin 03.02.2011 gün ve 138 sayılı encümen kararının tesis edildiği anlaşılmaktadır.

Olayda; arsa sahibi olan davacılardan K2 ile müteahhit K10 arasında 30.10.2000 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacılardan K3, K4, K5, K6, K7, K8 ve K9 tarafından yapının bağımsız bölümlerinin satın alındığı görülmektedir.

Bu durumda; suç ve cezaların şahsiliği ilkesi gereğince, para cezasına konu yapıların kim ya da kimler tarafından yapıldığı tespit edilerek, gerçek yapı sahibi ya da sahipleri adına para cezası verilmesinin gerektiği, dava konusu aykırılıklardan müteahhidin ve arsa sahibinin sorumlu olduğu, davacılardan K3, K4, K5, K6, K7, K8 ve K9’ın bu aykırılıklardan sorumluluğunun bulunmadığı, bu durumun cezaların şahsiliği ilkesinin de bir gereği olduğu dikkate alındığında, davacılardan K3, K4, K5, K6, K7, K8 ve K9’a para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık, para cezasının reddine ilişkin kararın anılan davacılara ilişkin kısmında ise hukuki isabet görülmemiştir.” 

5. Ruhsatsız Yapı Satın Alan Kişinin Durumu

Ruhsatsız Yapı Satın Alan Kişiye, satın alma tarihinden önce yapılan kısımlar için para cezası verilemez. Bu husus Danıştay 14. Dairesinin 19.04.2016 tarih ve E:2014/2922, K. 2016/3046 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“Bu durumda; suç ve cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca, idarece davacının satın aldığı tarihte taşınmazda bulunan yapı ile daha sonra davacı tarafından yapılan ilave kısımlar tespit edilerek davacıya yalnızca bu kısımlar üzerinden para cezası verilmesi gerekirken, böyle bir inceleme yapılmaksızın davacı adına ruhsatsız yapının tamamı üzerinden hesaplanarak verilen para cezasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” 

6. Mirasçıların Durumu

Mirasçılara, kendilerinin yapmadıkları ruhsatsız kısımlar nedeniyle para cezası verilemez. Bu husus İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdare Dava Dairesinin 03.04.2019 tarih ve E:2017/2109, K:2019/1198 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“…yapı tatil tutanağına konu edilen ruhsatsız yapılardan zemin + 2 normal katlı yapının 17.04.2003 tarihinde vefat eden muris Nurettin Erken’in sağlığında zaten var olduğu, çelik çatı imalatının ise taşınmazın mirasen davacılara intikal ettiği dönemde yapıldığı anlaşılmaktadır. 

Bu durumda, davacıların yapı sahibi sıfatına haiz olmadığı anlaşılan zemin + 2 normal katlı ana yapıyı da kapsayacak şekilde hesaplama yapılmak suretiyle verilen idari para cezasına ilişkin belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” 

7. Kiracı Tarafından Yapılan İmara Aykırılıklarda Sorumluluk

Kiracı tarafından yapılan ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak yapı nedeniyle, taşınmazın malikine para cezası verilebilir mi? Bu konudaki Danıştay kararları çok fazla değişkenlik göstermektedir. Ancak, bizim de katıldığımız ve Danıştay’ın en yakın tarihli içtihadına göre, yapının maliki ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde varsa, malike para cezası verilmesi mümkün değildir. Konuyla ilgili Danıştay içtihatları şu şekildedir;

Danıştay’ın 2020 yılına kadar ki içtihatları, böyle bir durumda malike imar para cezası verilemeyeceği şeklindeydi;

“ … davacılar ile … Gıda San. ve Tic. A.Ş. arasında 16.09.2009 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, 16.09.2009 tarihli kira sözleşmesine ek protokolde ise; kiralanan binanın kiralama amacına uygun kullanıma elverişli olmadığından dolayı mal sahipleri ve kiracının anlaşarak mevcut binayı yıkıp yerine yeni bina yapmaya karar verdikleri, … Gıda San. Ve Tic. A.Ş.’nin müteahhit olarak mevcut binayı yıkarak yerine imar durumuna ve kiralama amacına uygun hazırlanacak projeye göre yeni bir binanın inşa edeceği, binanın yıkılması ve projeye uygun yeniden yapım harcamaları ve tüm bu işlerin takibinin kiracı tarafından yapılacağının kurala bağlandığı, yapıya 17.09.2010 tarihinde yapı kullanma izni verildiği, bu tarihten sonra kiracı … Gıda San. ve Tic. A.Ş.’nin yapıyı, sağlık merkezi, güzellik salonu olarak alt kiraya verdiği, son olarak 01.05.2013 tarihli kira sözleşmesiyle yapının bodrum kat+zemin kat+1.katını pastane olarak alt kiraya verdiği, 01.05.2013 tarihli kira sözleşmesinde, alt kiracının taşınmazı yeni yapılmış (kaplama, zemin döşemesi, tesisat ve kış bahçesi) kiralama amacına uygun olarak teslim aldığının belirtildiği görülmektedir. 

Bu durumda; “ruhsata aykırılıkları yapan” kişinin imar para cezasının muhatabı olacağından ve ruhsata aykırılıkları yapanın müteahhidi ve kiracısı olduğu anlaşıldığından, davacıya maliki olduğu taşınmaz üzerinde ruhsata aykırı yapı yapıldığından bahisle verilen para cezasında, “Cezaların Şahsiliği” ilkesi açısından hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” (Danıştay 14. Dairesi, 29.05.2018 tarih ve E:2015/3246, K:2018/4116 sayılı kararı)

Ancak, 2020 yılında oyçokluğuyla verilen bir kararda, malik ile kiracı arasındaki sözleşmede, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde olsa dahi, malike para cezası verilebileceğine karar verilmiştir; 

“Temyize konu kararda; yapının ruhsatsız yapıldığı ve ruhsata bağlanması mümkün olmadığından yıkıma dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı, dava konusu taşınmazın 01/08/2008 tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği, kira sözleşmesinde kiralanan yerin sözleşmede yazılı iş konusu dışında kullanılamayacağı, kiracının Buttim Yönetiminin yazılı izni ve onayı olmadan kiralanan mahalde değişiklik yapamayacağı, ruhsat alındıktan sonra elektrik ve su aboneliklerinin yaptırılacağı, yapılacak prefabrik binanın ruhsat ve diğer işlemlerinin kiracı tarafından yapılacağı hususlarına yer verilerek imara aykırı ve ruhsatsız inşai faaliyetlere kiracıya açık olarak muvafakat verilmediği, yapının davacı tarafından inşa olunmadığı, kira sözleşmesi ile taşınmaza ilişkin tüm inşai faaliyetlerin gerekli izinlerin alınmasından sonra gerçekleştirileceğinin açıkça vurgulandığı, 10/11/2015 günlü yapı tatil tutanağı ile yapılan tespitten önceki tarih olan 01/08/2008 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazda davacının kiracısı konumunda bulunan kişiler tarafından yapıldığı anlaşıldığından, cezaların şahsiliği ilkesi gereği, imara aykırı olarak ruhsatsız yapılaşmaya giden adına işlem tesis edilmesi gerekirken, davacı adına 3194 sayılı Kanunun 42. maddesi uyarınca verilen idari para cezasında hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu encümen kararının; para cezasına ilişkin kısmının iptaline, yıkıma ilişkin kısmının ise reddine karar verilmiştir.

…

Uyuşmazlıkta; davacının maliki olduğu taşınmaz üzerinde 10/11/2015 tarihli yapı tatil tutanağı ile imar planında park alanı (tır otoparkı) olarak gösterilen alanda ruhsatsız olarak 120 m² + 27 m² alanlarda çelik profilden çatıları tamamlanarak etrafının kapatıldığı, kafe ve araç bakım ünitesi oluşturulduğu ve parselin karting pisti olarak kullanıldığının tespit edildiği anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlık konusu olayda; imar planında park alanı (tır otoparkı) olarak gösterilen alanda bulunan taşınmazın karting pisti olarak kullanılması amacıyla kira sözleşmesi yapılmış ise de; ruhsat alma mükellefiyetinin taşınmaz malikinde olduğu ve kiracının taşınmaz malikinin muvafakatı olmadan ruhsat alamayacağı göz önüne alındığında; taşınmaz malikinin kendi taşınmazında ruhsatsız yapı yapması ile rıza ve muvafakatı ile başkası tarafından yapılmasına izin vermesi arasında bir fark gözetilmesi olanaklı değildir. Davacının, kendisine ait taşınmazda yapılan yapıya itiraz etmeyerek, rıza ve muvafakat göstermek suretiyle ruhsatsız yapılmasına iştirak ettiği sonucuna varılmaktadır.

Bu itibarla; davacıya 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca ceza verilebileceğinden, ruhsatsız yapı yapma fiiline taşınmaz maliki olan davacının da iştirak etmiş olması sebebiyle davacıya idari para cezası verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığından, dava konusu idari para cezasının esasının incelenerek bir karar verilmesi gerekmekte olup, İdare Mahkemesi kararının idari para cezasının iptaline ilişkin kısmında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay 6. Dairesinin 18.02.2020 tarih ve E:2019/5284, K:2020/1919 sayılı kararı)

Fakat, 2020 yılının Aralık ayında oybirliğiyle verilen bir kararda ise, eski içtihada dönüş yapılarak malik ile kiracı arasındaki sözleşmede, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde bulunması durumunda, malike para cezası verilemeyeceğine karar verilmiştir;

“Uyuşmazlıkta; davacı ile dava dışı … Turizm Otelcilik Hizmetleri İç ve Dış Ticaret Ltd. Şti. arasında 01/08/2013 tarihinde imzalanan uyuşmazlık konusu binanın kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinin 2.1. maddesinde, kiralanan yerin otel, pansiyon, apart amacı ile kullanılacağı; 2.4. maddesinde, herhangi bir nedenle kiralanan yerde kullanım amacına uygun ticari faaliyette bulunulmaması durumunda tüm sorumluluğun kiracıda olduğu, ticari faaliyetlere ilişkin ruhsatlar da dahil olmak üzere her türlü idari, adli prosedürü tamamlamamın kiracının yükümlülüğünde olduğu, kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat ve inşaat ruhsatı ve iznin kiracı tarafından yürütüleceği, kiracının tadilat aşamasını kiralayana bildirmekle yükümlü olduğu; 11. maddesinde, kiralanan yere ait projenin kiracı tarafından seçilecek mimar tarafından hazırlanacağı, ruhsat ve izin işlemlerinin kiracı tarafından takip edileceği, mimar ücreti ve ruhsat bedellerinin kiracı tarafından karşılanacağı, proje ve ruhsat sonrası işlemlerin de kiracı tarafından yürütüleceği, tadilat ve dekorasyon masraflarının kiracıya ait olduğu, bu nedenle proje sonrası doğabilecek tüm idari cezalardan kiracının sorumlu olacağına ilişkin hükümlerin yer aldığı görülmektedir.

Bu durumda; “ruhsata aykırılıkları yapan” kişi imar para cezasının muhatabı olacağından ve ruhsata aykırılıkları yapanın anılan kira sözleşmesi uyarınca, kiracı şirket olduğu anlaşıldığından; davacıya maliki olduğu taşınmaz üzerinde ruhsata aykırı yapı yapıldığından bahisle verilen para cezasında, “cezaların şahsiliği ilkesi” açısından hukuka uyarlık; davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında ise hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay 6. Dairesi’nin 22.12.2020 tarih ve E:2019/10515, K:2020/13383 sayılı kararı)

8. Hisseli Taşınmazlardaki Yapıların Durumu

Birden çok hisseli parsellerde veya birden çok daireden oluşan binalarda, para cezasının muhatabının net bir şekilde encümen kararında gösterilmesi gerekir. Bu husus Danıştay kararlarında şu şekilde ifade edilmiştir; 

“Yapı tatil tutanağının ve dava konusu işlemin “… ve Hissedarları” adına düzenlendiği görülmüş olup, para cezasının muhatabı veya muhataplarının açık ve kesin bir şekilde belirtilmesi suretiyle işlem tesis edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bu itibarla; para cezasının muhatabı veya muhataplarının açık ve kesin bir şekilde belirtilmemesi suretiyle tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık, dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararının bu kısmında sonucu itibarıyla isabetsizlik bulunmamaktadır.”  (Danıştay 6. Dairesi’nin 18.02.2020 tarih ve E. 2019/5284 K. 2020/1919 sayılı kararı)

“Bu durumda; cezaların şahsiliği ilkesi gereği ruhsatsız yapıyı yapanın açık ve net olarak belirlenmesi ve yapıyı yapana para cezası verilmesi ve para cezası miktarının yapı sahiplerinin hissesi oranında bir saptama yapılması suretiyle hesaplanması gerekirken, hisseleri oranında bir saptama yapılmaksızın aykırı yapının tamamı üzerinden ve kimden hangi oranda tahsil edileceği belirtilmeden tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”  (Danıştay 14. Dairesinin 11.09.2018 tarihli ve E:2015/8111, K:2018/5097 sayılı kararı)

II- Yapı Müteahhidi

Yapı müteahhidi de tıpkı yapı sahibi gibi imara aykırılık nedeniyle cezalandırılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yapı sahibi ve müteahhidi aynı kişi veya şirketse, bu kişi veya şirkete hem yapı sahibi hem de yapı müteahhidi sıfatıyla iki defa para cezası verilemeyeceğidir.

“Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı yapılması ve yapı sahibi ve müteahhidinin aynı kişi olması durumunda, eylemin tek olduğu dikkate alındığında; 3194 Sayılı İmar Kanununun 42. maddesi uyarınca belirlenecek para cezasının aynı kişiye iki ayrı sıfatından dolayı iki kez verilebileceğinin kabulü, aynı kişinin bir eylem nedeniyle iki kez cezalandırılması sonucunu doğuracağından, mükerrer cezalandırmaya yol açacak bu durumun hakkaniyete ve başta “ne bis in idem” ilkesi olmak üzere hukukun genel ilkelerine uygun olacağından söz edilmesi olanaklı olmadığından, böyle bir durumda maddede öngörülen cezanın, yapı sahibi ve müteahhidi olan kişiye bir kez uygulanması gerekmektedir.”  (Danıştay 14. Dairesi, 29.05.2018 tarih ve E:2015/10234, K:2018/4117 sayılı kararı)

III- Fenni Mesul

1. Yapı Denetim Şirketine İmar Para Cezası Verilebilir mi?

Danıştay kararlarında, yapı denetim kuruluşuna “fenni mesul” sıfatıyla 3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesi uyarınca imar para cezası verilemeyeceği kabul edilmektedir.

“Uyuşmazlıkta; yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerine göre bir yapı denetim şirketinin görev ve sorumlulukları ile uygulanacak idari yaptırımların 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun maddelerinde düzenlendiği, 3194 sayılı İmar Kanununda düzenlenen fenni mesullük yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, dolayısıyla söz konusu inşaatın ruhsat ve eklerine aykırı yapılmasından davacı yapı denetim kuruluşunun fenni mesul olarak sorumlu tutulamayacağı sonucuna varılmıştır.

Bu durumda, davalı idarenin, uyuşmazlığa konu yapının ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığından bahisle davacı şirkete yapı denetim kuruluşu (fenni mesul) sıfatı nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesi uyarınca imar para cezası verilmesine ilişkin 24.10.2014 günlü, 169 sayılı işleminde hukuka uyarlık, aksi yöndeki temyize konu para cezasının 122.545,58 TL’lik kısmı yönünden davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararında ise hukuki isabet görülmemiştir.” Danıştay Kararı – 14. D., E. 2015/10086 K. 2018/5342 T. 18.9.2018,; 14. D., E. 2018/5000 K. 2019/153 T. 16.1.2019; Danıştay 6. Dairesi, E.2019/7029, K.2019/9400 T. 15.10.2019)

Danıştay’ın içtihatları bu yönde olmakla birlikte, uygulamada bazı Bölge İdare Mahkemeleri tarafından yapı denetim şirketlerine imar para cezası verilebileceği kabul edilmektedir. Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdare Dava Dairesi bunlardan birisidir.

Ancak, 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Kanun’la, Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 8. maddesine son (22.) fıkrasına özel bir hüküm konulmuştur.

Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 8 inci maddesine eklenen son fıkrada; “Bu Kanun ve ilgili mevzuata göre görevini yerine getirmeyen yapı denetim kuruluşları hakkında bu madde uyarınca idari para cezası uygulanmasını gerektiren fiillerin tespiti halinde ayrıca 3194 sayılı Kanun uyarınca idari para cezası uygulanmaz” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hükümden sonra verilen Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdare Dava Dairesi’nin 09.06.2020 tarih ve E:2019/2189, K:2020/867 sayılı kararında, 7221 sayılı Kanun’la 4708 sayılı Kanun’un 8. maddesine eklenen son fıkrayla, yapı denetim şirketine 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesine göre para cezası verilemeyeceği belirtilmiştir:

“Yapı denetim kuruluşlarına fennî mesul sıfatı ile İmar Kanunu’na göre de ceza verilebildiği için, maddî olaydaki davacı fiilinin, Yapı Denetimi Hakkında Kanunu’na göre idarî para cezası uygulanmasını gerektiren bir fiil olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Bakılan davada davacının cezalandırılmasına esas alınan ruhsat ve eklerine aykırı yapıların davacı şirketin fenni mesul olarak gözetim ve denetimi altında tutulan hallerden olduğu ve bu eylemlerinden dolayı 4708 sayılı Kanuna göre idari para cezasıyla tecziye edilebileceği, dolayısıyla davacı şirketin fiiline karşılık olarak 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunda yukarıda belirtilen 20/02/2020 tarihinde yürürlüğe giren kanun hükmü gereği 3194 sayılı Kanun hükümleri uyarınca idari para cezası uygulanamayacağı sonuç ve kanaatine varılmıştır.

Bu durumda 4708 sayılı Kanunun 8. maddesinde 7221 sayılı Kanunla yapılan değişiklik uyarınca eylemi 4708 sayılı Kanun uyarınca idari para cezasına konu olabilecek olan davacı şirketin 3194 sayılı Kanun uyarınca imar para cezasıyla tecziyesine imkan bulunmamakta olup, istinafa konu kararın gerekçesinde hukuki isabet bulunmamakla birlikte netice itibariyle hukuka uygun olduğu ve kaldırılmasına mahal ve lüzum bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

2. Fenni Mesullerin Durumu

Fenni mesullere sadece kendi uzmanlık alanındaki imara aykırılıklar nedeniyle para cezası verilebilir. Bu husus Danıştay 14. Dairesinin E. 2015/11084, K. 2018/1932, T. 27.3.2018 sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir;

“Bu durumda; yapıda ruhsata aykırı ilaveler yapıldığının tespiti üzerine dava konusu işlemle fenni mesullere para cezası verilmesine karar verilmiş ise de; söz konusu fenni mesullerin sorumluluğundan bahsedilebilmesi için kendi uzmanlık alanları ile ilgili denetim faaliyetini yerine getirmediklerine veya imara aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmediklerine ilişkin somut tespitin bulunması gerektiğinden, yapıda tespit edilen imara aykırı durumun davacı fenni mesullerin uzmanlık alanı ile ilgili olup olmadığı, bu hususa ilişkin denetim faaliyetinin veya bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğine ilişkin yeterli tespit bulunup bulunmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmekte iken, eksik inceleme sonucu verilen temyize konu İdare Mahkemesi kararının bu kısmında da hukuki isabet görülmemiştir.” 

V. Sonuç

İmar para cezası verilirken, yapı sahibinin (yapıyı yapan kişinin) doğru bir şekilde tespit edilmesi “cezaların şahsiliği” ilkesinin bir gereğidir. Yapı sahibinin her zaman taşınmaz maliki ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından, ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz maliki adına değil, yapıyı yapan adına para cezası verilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, “cezaların şahsiliği” ilkesi çerçevesinde belirlenen ve yukarıda saydığımız esaslara aykırı olarak verilen para cezaları hukuka aykırı olacaktır.