Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği

YAPI KAYIT BELGESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE SAĞLADIĞI HAKLAR

GİRİŞ

2981 sayılı İmar Affı Kanunundan sonra ikinci büyük imar affı, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. maddeyle getirilmiştir. İmar Barışı olarak bilinen bu imkândan faydalanan yapılar için “Yapı Kayıt Belgesi” verilmiştir.

2981 sayılı Kanun uyarınca, hazine ve belediye arazileri üzerinde bulunan yapılar için “Tapu Tahsis Belgesi” verilmekteydi. Tapu tahsis belgesi, ileride tapu almaya esas bir belge yerine geçmekte ve aynı zamanda gecekondunun yıkımına da engel olmaktaydı. Özel mülkiyette bulunan ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için ise Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi veya Ruhsat ve Yapı Kullanmaz İzin Belgesi birlikte verilmekteydi. Ayrıca, imar yoluna tecavüzlü yapılar için de 5 yıllık Geçici Ruhsat verilebileceği düzenlenmişti.

İmar barışı kapsamında ise, bu şekilde üçlü bir ayrıma gidilmeden tüm yapılar için Yapı Kayıt Belgesinin düzenleneceği öngörülmüştür. Ancak uygulamada, Yapı Kayıt Belgesinin niteliğinin ne olduğu, ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi niteliğinde olup olmadığı, özel kanunlara karşısında durumunun ne olduğu gibi sorunlar ortaya çıkmıştır.

Bu yazımızda, belli bir tanımlama yapmak yerine, yapı kayıt belgesinin imar mevzuatı açısından sağladığı haklar esas alınarak hukuki niteliği incelenecektir.

Sit alanı ve kıyı gibi özel kanunlara tabi olan alanlardaki yapılar için düzenlenen yapı kayıt belgesinin sağladığı haklar ve bu kanunlara muhalefet etme suçları nedeniyle açılan ceza davalarına etkisi ise ayrı bir yazıda incelenecektir.

1- Yapı Kayıt Belgesi, Yapıyı Ruhsatlı ve İskanlı Bir Yapı Gibi Yasal Hale Getirmektedir

İmar Barışı düzenlemesinin yasal dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği düzenlenmiştir.

Dolayısıyla, yapı kayıt belgesi alan yapılar tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmektedir. Yapı Kayıt Belgesi verildikten sonra verilen 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün değildir. (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 30.04.2019 tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 sayılı kararı)

Yapı Kayıt Belgesi Tebliğinin 6. maddesine göre, yapı sahibi tarafından yapı kayıt belgesinin belediyeye veya il özel idaresine sunulması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16/4. maddesindeki “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” hükmü ve usul ve yetkide paralellik ilkesi uyarınca, yıkım ve para cezasının, belediye veya il daimi encümeni tarafından iptal edilmesi gerekir. Diğer bir ifadeyle, yapı kayıt belgesi alınmadan önce verilen yıkım ve para cezaları hakkında açılan davalarda, sırf yapı kayı belgesi alındığı gerekçesiyle iptal kararı verilemez. (Danıştay 14. Dairesi, 27.02.2019 tarih ve E:2018/279, K:2019/1435 sayılı kararı)

Yıkım ve para cezalarıyla ilgili devam eden davalarda, yapı kayıt belgesinin ilgili idareye sunulması üzerine, yıkım ve para cezasının ilgili idarece iptal edilirse, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilir. (Danıştay 14. Dairesi, 24.01.2019 tarih ve E:2018/4539, K:2019/507 sayılı kararı)

2- Yapı Kayıt Belgesi, İmar Kirliliğine Neden Olma Suçundan Ceza Verilmesini Engeller

Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi alan yapı imar mevzuatına uygun bir yapı sayıldığı için, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184/5. maddesi uyarınca, imar kirliliğine neden olma suçundan açılmış ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilir, kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası varsa düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. (Yargıtay 11. Ceza Dairesi, 23.12.2019 tarih ve E:2018/5966, K:2019/9877 sayılı kararı)

Fakat Yapı Kayıt Belgesi alındığı gerekçesiyle, Türk Ceza Kanunu’nun 203. maddesinde düzenlenen mühür bozma suçu yönünden davanın düşmesine karar verilemez. Zira, Yargıtay içtihatlarında; “sanığın, mühürleme işlemine rağmen inşaata devam etmesinin suç işleme kastını ortaya koyduğu ve suçun oluştuğu, sonradan ruhsat almasının suç kastını ortadan kaldırmayacağı” kabul edilmektedir. (Yargıtay 11. Ceza Dairesinin, 16.01.2019 tarih ve E:2017/6412, K:2019/548 sayılı kararı) Bu içtihat doğrultusunda, yapı kayıt belgesi alarak imar mevzuatına uygun hale gelen yapı hakkında sadece imar kirliliğine neden olma suçu yönünden düşme karar verileceği, mühür bozma suçu yönünden ise suçun unsurları oluşmuşsa mahkûmiyet kararı verileceği kabul edilmektedir. (Ankara BAM, 6. Ceza Dairesi, 22.03.2019 tarih ve E:2019/1335, K:2019/754 sayılı kararı)

3- Yapı Kayıt Belgesi, Yapı Kullanma İzin Belgesi Gibi Yapının Kullanım Hakkını Vermektedir

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılabilmesi yapı kullanma izin belgesinin alınmasının mecburi olduğu, 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapıların izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmayacakları belirtilmiştir.

03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinde Yapı kullanma izin belgesi: “Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren onaylı belgeyi ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır.

3194 sayılı Kanun’un İmar Barışı düzenlemesi olarak bilinen Geçici 16. maddesinin 3. fıkrasında da, yukarıdaki maddelere benzer bir hüküm getirilmiş ve Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanımı amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği düzenlenmiştir.

4- Yapı Kayıt Belgesi, Kat Mülkiyeti Tesisi İçin Gerekli Olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” Bulunması Şartını Sağlamaktadır

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesine göre; kat mülkiyetinin kurulması için yapı kullanma izin belgesinin tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 5. fıkrasında da benzer şekilde; Yapı Kayıt Belgesi alan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmiştir.

5- Yapı Kayıt Belgesi, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı İçin Aranan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” Bulunması Şartını Sağlamaktadır

10.08.2005 tarih ve 25602 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik uyarınca, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasında da; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatının yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği düzenlenmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün E.163242 sayılı yazısında da; “İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken yapı kayıt belgesi olan yapıların yapı kullanım izin belgesi aranmaksızın değerlendirilmesi gerektiği, ancak yapı kullanma izin belgesi dışında işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken ilgili mevzuatlar gereğince aranan özel şartlar var ise bu şartların yerine getirilmesinin gerektiği” belirtilmiştir.

6- Yapı Kayıt Belgesi Alan Yapılarda Güçlendirme Yapmak Mümkündür

14.02.2020 tarih ve 7221 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen Geçici 21. maddeye göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilmesi mümkün hale getirilmiştir. Bu yapılarda güçlendirme izni, bu Kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tabi olmaksızın, güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresince verilir. Güçlendirilecek olan yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması durumunda; taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Güçlendirilecek yapının üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması durumunda güçlendirme için taşınmazına tecavüzlü üçüncü şahısların muvafakati aranır.

6- Yapı Kayıt Belgesi Alan Gecekondu Sahiplerine, Hazine ve Belediye Arazilerini Doğrudan Satın Alma Hakkı Tanınmıştır

İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Tebliğine göre; hazine arazileri üzerine yapılan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde bu taşınmazlar, öncelikle Bakanlığa tahsis edilerek Bakanlıkça Yapı Kayıt Belgesi sahibine öncelik verilerek satılacaktır. Belediye taşınmazları üzerine inşa edilen yapılar ise, belediye tarafından doğrudan satılacaktır.

Düzenlemede dikkat çeken husus, söz konusu taşınmazlar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde taşınmazın satılması konusunda Bakanlık ve belediyelerin bağlı yetkisi olduğudur. Diğer bir deyişle hazine ve belediye mülkiyetinde olan yapılar, imar barışı düzenlemesi vesilesiyle özel mülkiyete açılmak zorundadır.

Nitekim İstanbul 5. İdare Mahkemesi’nin 27.12.2019 tarih ve E:2019943, K:20192577 sayılı kararında;

“7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanununa ilave edilen geçici 16. maddesinde, yapı kayıt belgesine konu yapının ve arsasının alanın bedelinin ödenmesi ve 31/12/2019 tarihine kadar başvurulması koşullarının gerçekleşmesi halinde Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıların tahsis yapılacak olan Bakanlık tarafından, belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılar da ise, ilgili belediyelerce yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli olarak yapı kayıt belgesi alınan yapıların sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satışının yapılması öngörülmüştür.

Bu bağlamda, taşınmaz maliki idarenin, 3194 sayılı Kanunun geçici 16.maddesinde yer alan yukarıda belirtilen koşulların sağlanması halinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar ayrıksı tutulmak kaydıyla, yapı kayıt belgesine konu edilen yapı ve arsasını kullanımında bulunduran kişilere doğrudan satma konusunda bağlı yetkisi bulunmaktadır.” gerekçesine yer verilerek, Yapı Kayıt Belgesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından iptal edilmediği sürece, söz konusu parselin davacının yapısının bulunduğu kısmının bedeli ödenmek koşuluyla 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesi ile anılan yasa uyarınca yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar’ın 7.maddesinin 2. ve 4. bendi hükümleri uyarınca yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli satışının yapılması gerektiğine karar verilmiştir.

26 Aralık 2019 tarih ve 30990 sayılı Resmî Gazetede Yayımlanarak yürürlüğe giren 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile de; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlenmiştir.

SONUÇ

Görüldüğü üzere; İmar Barışından faydalanan yapılar için verilen “Yapı Kayıt Belgesi” yapıyı imar mevzuatı açısından ruhsatlı bir yapı gibi yasal hale getirdiği gibi, yapı kullanma izin belgesi bulunan bir yapının sağladığı tüm hakları da sağlamaktadır.

Nitekim, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 30.04.2019 tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 sayılı kararında da; “Yukarıda yer verilen mevzuat hükmü uyarınca, “yapı kayıt belgesi”; yapının kullanım amacına yönelik belgeler olup İmar Kanunu ve diğer imar mevzuat hükümlerine aykırı dahi olsa belli şartların varlığı halinde söz konusu yapıların kullanımına izin verilmekte, bu doğrultuda yapılara elektrik, su, doğalgaz aboneliği bağlanabilmesi imkanı tanınmakta, hatta cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilmesi mümkün kılınmaktadır. Bu itibarla, “yapı kayıt belgesi” verilmiş ve yapı kullanma izni bulunmayan yapılara, mezkur belge ile “yapı kullanma izni” verilmiş yapılara tanınmış haklar tanınmaktadır.” gerekçesine yer verilmiştir.

12 Comments

    1. 2981 sayılı İmar Affı Kanunu döneminde de aynısı yaşanmış ve Anayasa Mahkemesinin 11.12.1986 günlü, E:1985/11, K:1986/29 sayılı ve 28.06.1989 günlü, E:1988/61, K:1989/28 sayılı kararlarıyla, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgelerinin 2981 sayılı Kanunla imar affına dahil edilmesi iptal edilmişti.

      Danıştay’ın 2981 sayılı İmar Affı Kanun’u döneminde verdiği kararlarda, Anayasa Mahkemesi kararı geçmişe etkili olarak uygulanmıştı. Bu kararlardan hareketle, Anayasa Mahkemesi kararından önce alınan yapı kayıt belgeleri yönünden herhangi bir kazanılmış hak doğmayacak, Sarıyer, Üsküdar ve Beykoz İlçelerinin Boğaziçi öngörünüm bölgelerindeki yapılara imar barışı kapsamında verilen yapı kayıt belgeleri geçersiz olacak ve bu belgenin sağladığı tüm haklar geri alınacaktır.

      Bu konuda daha ayrıntılı bilgi için https://www.imarvehukuk.com/bogazici-alaninda-imar-barisi/ isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.

  1. imar barışında 2 katlı evimiz için yapı kayıt belgesine 200m yazılmış. 1.kat eski 2.kat ise duvarları örülü haliyle toplam alanı 240m. yani az yazılmış ve şuan yapı kayıt belgemiz iptal olmuş da değil. bu durumda yapı kayıt belgemiz nasıl yenilenir? veya bu şekilde yani 240m olarak proje çizdirmemiz nasıl bir sıkıntı açar?

    1. Öncelikle yapı kayıt belgenizde metrekareyi 240 m² olarak güncellemeniz gerekiyor. İkinci katı 31.12.2017 tarihinden sonra yapmadıysanız herhangi bir sıkıntı yaşamazsınız. E-devletten veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden güncelleme yapabilirsiniz.

  2. Yapı kayıt belgesini aldık ama hazine arazisi olduğu için daha tapusunu almadık bu durumdayken yapı kayıt belgesiyle iş yeri açma ruhsatı alabilirmiyiz

    1. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 3. fıkrasında; “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.” hükmü yer almaktadır. Diğer bir ifadeyle, yapı kayıt belgeli yapının kullanım hakkı doğrudan kanun ile verilmiştir ve hazine taşınmazları üzerindeki yapı kayıt belgeli yapının amacı doğrultusunda kullanımı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı için ayrıca bir kira sözleşmesine gerek bulunmamaktadır.

      Nitekim, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 7. fıkrasında, yapı kayıt belgeli yerler için ecrimisil alınmayacağı hükmüne yer verilerek, yapı kayıt belgesi sahiplerinin “işgalci” sıfatı ortadan kaldırılmış ve yasal kullanıcı statüsü tanınmıştır. İlgili hüküm şu şekildedir; “Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.”

  3. Yasal süresi içinde , iki yüzllik zilyedliği olan yarısı yıkık bina ve arasaya ilişkin öngörülen belge ve işlemlerin ikmalı sonucu. YK belgesini aldım.
    Ancak, 04.04.2022 tarihinde , gönderdiğim fotografda “Binanın” görülmediği gerekçesiyle Rize- Çevre Şehircilk İl müdürlüğü ;Yapı Kaydının YK belgesi verilmesi hakkındaki Usul esaslar tebl. 4. maddesine aykırı bulunduğundan iptal kararı alınmıştır. 60 gün içinde iptal davası açarsam ne olur. Cevaplarsanız çok sevinirim. Slml.

    1. Davanın sonucu hakkında yorum yapabilmek için yapı kayıt belgesi başvurusu esnasında e-devlet sistemine yüklediğiniz fotoğrafları ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün elindeki tespitleri görmek gerekiyor. Bu şekilde yorum yapmamız sağlıklı olmaz.

  4. Merhaba kolay gelsin
    Şantiye alanı olarak kullandığımız içinde yapılar olan tescil dışı ada parseli olmayan alana imar barışında bulunup yapı kayıt belgesi aldık biz bu alana tapu alabilirmiyiz. Cevabınız için şimdiden teşekkürler

  5. Merhaba,yapınkayıt belge sine başvurduk onaylandı,ama ödeme yapmadık,bu durumda yapı kayıt belgesi iptal mi oldu?

Yorum Yap

Yıldız (*) işareti ile işaretlenmiş alanlar zorunludur.