Hisseli parsellerdeki yapı kayıt belgesi

Hisseli Parsellerdeki Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli Midir?

I. GİRİŞ

Büyük beklentilerle getirilen İmar Barışı düzenlemesi, yürürlüğe girdiği tarihin üzerinden henüz üç yıl geçmiş olmasına rağmen birçok mağduriyet ve sorunun kaynağı haline gelmiştir. İmar barışının bu şekilde sorunların kaynağı olmasına çok sayıda gerekçe sıralanabilir. Ancak bu gerekçelerden en önemlilerini şu şekildedir;

  • İmar Barışı veya İmar Affı konusunda ayrı bir Kanun çıkarılması gerekirken, İmar Kanunu’na eklenen Geçici bir maddeyle düzenleme yapılması,
  • Çok sayıda özel Kanun’la ve mülkiyet hakkıyla doğrudan bağlantısı olan ve bu nedenle ayrıntılı bir şekilde düzenlenmesi gereken bir konunun tek maddeyle ve yüzeysel bir şekilde düzenlenmesi,
  • Kanun’un uygulanması amacıyla çıkarılan Tebliğ’in yetersiz olması,
  • Ortaya çıkan sorunların yasal düzenleme yerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “görüş yazıları” ve “sıkça sorulan sorular ve cevapları” şeklindeki metinleriyle çözülmeye çalışılması,
  • Sistemin tamamen “beyan esasına” göre kurulması ve yapı kayıt belgesi verilmeden önce, başvuruya konu yapının imar barışından faydalanıp faydalanamayacağı konusunda hiçbir inceleme yapılmadan tamamen vatandaşın beyanına göre belge düzenlenmesi,
  • Yapı Kayıt belgesinin tanımının ve hukuki niteliğinin yasal olarak düzenlenmemesi

İmar Barışının en sorunlu alanlarından biri de hisseli parsellerdeki yapılar için verilen yapı kayıt belgeleridir. Yapı kayıt belgesini alan hissedar, kendisine Kanunla bir hak verildiğini ileri sürmekteyken, diğer hissedarlar ise mülkiyet haklarının ihlal edildiğini, yapı kayıt belgesinin Anayasa ile korunan mülkiyet haklarının üstüne geçemeyeceğini ileri sürmektedirler.

Bu makalemizde, imar barışının en sorunlu alanlarından biri haline gelen hisseli parsellerdeki yapılar için verilen yapı kayıt belgelerinin geçerli olup olmayacağını ayrıntılı bir şekilde inceleyeceğiz. Bu incelemeyi yaparken, sadece yasal düzenlemelerle sınırla kalmayıp, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygulamasını ve güncel Mahkeme kararlarını da aktaracağız. Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi alanlar için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin geçerli olup olmadığını ise ayrı bir makalede inceleyeceğiz.

II. YASAL DÜZENELEMELER

1. Hisseli Taşınmazlarla İlgili Yasal Düzenlemeler

Türk Medeni Kanunu’nda, “Paylı (Müşterek) Mülkiyet” ve “Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti” olmak üzere iki hisseli mülkiyet çeşidi düzenlenmiştir.

Paylı mülkiyete ilişkin konumuzla ilgili Türk Medeni Kanunu’nun hükümleri şu şekildedir;

Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

692. maddesi; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü asan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.”

Elbirliği mülkiyetine ilişkin konumuzla ilgili Türk Medeni Kanunu’nun hükümleri şu şekildedir;

Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesi; “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

702. maddesi; “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.”

Türk Medeni Kanunu’nda, her iki hisseli mülkiyet türünde de taşınmaz üzerinde inşaat yapılabilmesi için tüm hissedarların oybirliğiyle karar almasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Bunun tek istisnası, Yargıtay kararlarında kabul edilen “tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı” durumudur. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 04.05.2021 tarih ve E:2019/5038, K:2021/4009 sayılı kararı) Bu konuya makalemizin Yargı Kararları bölümünde ayrıca değineceğiz.

2. İmar Barışı ile İlgili Yasal Düzenlemeler

İmar barışıyla ilgili yasal düzenlemeler şunlardır;

a) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi

b) Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği

c) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün İmar Barışı Konulu 2018/8 sayılı Genelgesi

a) 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinin Konumuzla İlgili Hükümleri

Geçici 16. Maddenin;

1. Fıkrasında; Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kayıt yapılacağı,

2. Fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu,

4. Fıkrasında; Maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği,

9. Fıkrasında; Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapıların bu madde hükümlerinden yararlandırılmayacağı

düzenlenmiştir.

b) Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin Konumuzla İlgili Hükümleri

Tebliğin;

4. Maddesinin 2. Fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından müracaatta bulunulabileceği, 5. Fıkrasında ise; Yapı Kayıt Belgesinin, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için düzenleneceği,

5. Maddesinin 1. fıkrasının a/3 bendinde; Yapı Kayıt Belgesi bedelinin belirlenmesinde esas alınan arsa emlak vergi değeri hesaplanırken Hisseli taşınmazlarda, yapı malikine ait hisse oranı üzerinden hesaplama yapılacağı,

5. Maddesinin 2. Fıkrasının a bendinde; Yapı maliklerinin, Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorunda oldukları, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı malikinin genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahip olduğu,

c) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün İmar Barışı Konulu 2018/8 sayılı Genelgesi

Genelgenin “Tapu Müdürlüklerince Yapılacak İşlemler” başlıklı bölümünün konumuzla ilgili kısmı şu şekildedir;

“(12.10.2018 tarih ve 27553936-120.18(020)-E.2857391 sayılı Makam Oluru ile Ek Paragraf) Yaygın yapılaşmanın bulunduğu hisseli taşınmazlardan tüm yapıların yapı kayıt belgesi/yapı kullanma izni tamamlanmadan kat mülkiyetine geçiş mümkün olamayacağından hissedarlardan birine ait yapıya yönelik yapı kayıt belgesi ile yapılan başvurularda düzenlenecek zemin tespit tutanağı kadastro müdürlüğü kontrolünden sonra yapı kayıt belgesine konu yapının hangi hissedara ait olduğunu taşınmazın beyanlar hanesinde gösterilmekle yetinilir.

3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinde, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi aşamasında diğer hissedarların muvafakatinin gerekli olduğu düzenlenmiş fakat hisseli parseller üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi aşamasında diğer hissedarların muvafakatinin gerekli olup olmadığına ilişkin hiçbir kanuni düzenlemeye yer verilmemiştir.

Yapı Kayıt Belgesi Tebliğinde ise konu sadece Yapı Kayıt Belgesi bedelinin nasıl hesaplanacağıyla sınırlı olarak düzenlenmiştir. Bu yapılırken de ikili bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre;

  • Hisseli parsel üzerine birden fazla yapı varsa, yapı kayıt belgesi başvurusu yapılan yapının sahibine ait hisse oranı üzerinden hesaplama yapılacağı düzenlenmiştir. Parsel üzerindeki diğer hissedarların muvafakati ise aranmamıştır.
  • Birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapı için başvuru söz konusuysa, yapının tamamı için başvuru yapılması gerektiği ve bu durumda tüm hissedarların yapı kayıt belgesi bedelini ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Diğer bir ifadeyle bu ihtimalde hissedarların muvafakati aranmadığı gibi muvafakati olmayan hissedarlar dahi yapı kayıt belgesi bedelini ödemekle yükümlü tutulmuştur.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün İmar barışı konulu 2018/8 sayılı Genelgesinde ise konu bir adım daha ileriye taşınmış ve üzerinde birden fazla (yaygın yapılaşma) yapının bulunduğu hisseli taşınmazlarda, diğer hissedarların muvafakatine gerek olmaksızın, yapı kayıt belgesine konu yapının hangi hissedara ait olduğunun taşınmazın beyanlar hanesine kaydedilmesine dahi imkân tanınmıştır.

 

III. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞININ UYGULAMASI

Yapı Kayıt Belgelerini düzenlemeye yetkili olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bu konuda yasal düzenleme yapılmasını sağlamak yerine “görüş yazıları” ve sıkça sorulan sorular ve cevapları” şeklindeki bağlayıcı olmayan metinlerle uygulamaya yön vermeye çalışmaktadır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde yayımlanan “İMAR BARIŞI KAPSAMINDA YAPI KAYIT BELGESİNE İLİŞKİN İŞ VE İŞLEMLERE DAİR SIKÇA SORULAN SORULAR VE CEVAPLARI” isimli metindeki 8. Soru ve Cevabı şu şekildedir:

“8- Ortak alanlarda, elbirliği ve paylı mülkiyetlerde alınan Yapı Kayıt Belgeleri geçerli midir?

3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacaktır. Yine, belirtilenler çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, bu taşınmazlar üzerinde hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapı yapılması halinde bu kişinin de üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu değildir. Buna göre binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/hissedar tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakatı aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmekte olup, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu değildir. Ancak, binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakatı gerekmektedir.”

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 14.09.2019 tarih ve E.213484 sayılı yazısında da aynı ifadeler kullanılarak, el birliği ve paylı mülkiyetlerde diğer maliklerin/hissedarların muvafakatı aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu belirtilmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından konu sadece 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinin 9. fıkrasında yer alan, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı hükmü ile sınırlı olarak incelenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun yukarıda aktardığımız paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümleri yönünden ise hiçbir değerlendirme yapılmamıştır.

III. YARGI KARARLARI

Yapı Kayıt Belgelerinin iptali istemiyle açılan davalar İdare Mahkemelerinin görev alanına girmektedir. İdare Mahkemelerinin kararlarına karşı ise Bölge İdare Mahkemeleri nezdinde istinaf yoluna başvuru yapmak mümkündür. Bu konuda Bölge İdare Mahkemelerinin verdiği kararlar kesindir ve bu kararlara karşı Danıştay nezdinde temyiz yolu kapalıdır. Bu nedenle, Bölge İdare Mahkemelerinin kararları büyük önem arz etmektedir. Konuyla ilgili İstanbul ve İzmir Bölge İdare Mahkemelerinin güncel kararları şu şekildedir:

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi’nin 26.05.2021 tarihli kararı;

“Yapı kayıt belgesinin hisseli parselde yapılan yapılara ilişkin olduğu görüldüğünden; hisseli taşınmazlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu gözetildiğinde taşınmaz mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm hissedarların muvafakatinin gerektiği açık olup, diğer hissedarların Anayasa ile korunan mülkiyet hakkını kullanması engelleyecek şekilde yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği de açıktır.”

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi’nin 27.10.2021 tarihli kararı;

“Dava konusu yapı kayıt belgelerinin hisseli parselde yapılan yapılara ilişkin olduğu görüldüğünden; hisseli taşınmazlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu gözetildiğinde taşınmaz mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm hissedarların muvafakatının gerektiği açık olup, diğer hissedarların Anayasa ile korunan mülkiyet hakkını kullanması engelleyecek şekilde yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğinin açık olduğundan; dava konusu yapı kayıt belgelerinin ve söz konusu yapı kayıt belgelerinin iptali istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin 14/09/2019 tarih ve E.213484 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı” gerekçesi ile; dava konusu yapı kayıt belgelerinin ve söz konusu yapı kayıt belgelerinin iptali istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü işleminin iptaline karar veren İdare Mahkemesi kararının onanmıştır.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesinin 19.03.2020 tarihli kararı;

“Yapının üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmaz vasfında olduğu hususuna gelince; yapı kayıt belgesine konu yapının bulunduğu taşınmazın hisseli olduğu ve davacı ile yapı kayıt belgesi alan müdahil ……………..’nun hisseli malikler olduğu, ayrıca taşınmazın miras yoluyla intikal ettiği, dolayısıyla tarafların elbirliğiyle malik oldukları, buna göre de her bir pay sahibinin mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına dağılmış olduğundan, somut olay bakımından üçüncü kişilere ait özel mülkiyet durumundan söz etmeye imkan bulunmadığı, bununla birlikte, davalı idare tarafından her ne kadar paylı mülkiyet durumunda pay sahiplerinden herhangi birinin müracaatının yeterli olduğu iddia edilmişse de; elbirliğiyle mülkiyet durumunda maliklerin hisseleri olsa da, taşınmazın belirli bir kısmı ayrılarak bir mülkiyet ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı belirlenemediğinden tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerektiğinden, yapı kayıt belgesi başvurusunun da tüm pay sahiplerince yapılmasının icap ettiği, dava konusu olayda ise; taşınmazın mülkiyet durumunun işlem tarihi itibariyle halen elbirliğiyle mülkiyet olduğu, her ne kadar müdahil tarafından yapı için Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde muhdesatın tespiti davası açılarak yapının kendisine aidiyetine karar verilmişse ve yapı sahibi olan müdahil tarafından uyuşmazlık konusu yapı kayıt belgesi alınmışsa da, taraflar arasında taşınmaz açısından yapılmış bir rızai taksim anlaşması ya da yapı yapılması yönünde verilmiş bir muvafakat olmadığından, bu yönüyle de hatalı hukuki değerlendirmesi ile tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı” gerekçesiyle, dava konusu yapı kayıt belgesinin iptaline karar karar veren İdare Mahkemesi kararı onanmıştır.

İstanbul ve İzmir Bölge İdare Mahkemesi kararlarında vurgulanan ortak husus, hisseli taşınmazlardaki yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmesi için hissedarların tamamının muvafakatinin gerektiğidir. Bu noktada hisse türünün paylı veya elbirliği olması arasında herhangi bir ayrıma gidilmemiştir.

Bölge İdare Mahkemeleri tarafından verilen bu kararlar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarih ve E:2020/168, K:2020/394 sayılı kararıyla da uyumludur. Yargıtay’ın söz konusu kararında;

“3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/1. maddesinde belirtilen şartların taşınması hâlinde taşınmaz malikine yapı kayıt belgesi alma hakkı tanınmış olup, burada taşınmaz malikine bu hakkın kullanılması konusunda emredici bir ifade de bulunmamaktadır. Bu durum dikkate alındığında, hiçbir kimse kendi rızası dışında yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapmaya zorlanamayacaktır. şeklindeki gerekçeyle, hisseli taşınmazlarda, diğer hissedarlarında yapı kayıt belgesi almak için zorlanamayacağına vurgu yapılmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararı, Yapı Kayıt Belgesi Tebliğin 5. Maddesinin 2. Fıkrasının a bendindeki; Yapı maliklerinin, Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorunda oldukları şeklindeki hükmün de hukuka aykırılığını ortaya koymaktadır.

İzmir Bölge İdare Mahkemesinin yukarıda aktardığımız kararında, yapı kayıt belgesi başvurusunun tüm pay sahiplerince yapılmasının icap ettiği belirtildikten sonra “… taraflar arasında taşınmaz açısından yapılmış bir rızai taksim anlaşması ya da yapı yapılması yönünde verilmiş bir muvafakat olmadığı …” şeklindeki ifadeyle bu kurala iki istisna getirilmiştir. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi kararlarında yer verilmeyen bu istisnalar esasında Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da kabul edilmektedir.

Hisseli taşınmazlarda açılan müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davalarında, Yargıtay kararlarında aranan ilk husus tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 04.05.2021 tarih ve E:2019/5038, K:2021/4009 sayılı kararında bu husus şu şekilde açıklanmıştır;

“Taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “ahde vefa” kuralının yanında M.K.nin 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır. Öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık, paylı mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

İzmir Bölge İdare Mahkemesinin kararındaki ilkeler, ülke gerçeklerine uygun olduğundan bize göre de yerindedir. Zira, özellikle büyükşehirlerde düzensiz göç nedeniyle yüzlerce dönümlük tek bir parsel üzerine kurulu mahalleler dahi bulunmaktadır. Bu yerlerde artık yıllardır süregelen fiili bir kullanım oluşmuştur. Bu nedenle, bu şekilde harici veya fiili taksimin oluştuğu taşınmazlarda, diğer hissedarların muvafakati olmadan alınan yapı kayıt belgelerinin geçerli sayılması gerekmektedir.

IV. SONUÇ

Makalenin girişinde de belirttiğimiz üzere birçok konuda olduğu gibi mülkiyet hakkı gibi çok önemli bir hususta hiçbir düzenlemeye yer verilmeden getirilen imar barışı düzenlemesi şimdilerde birçok husumetin ve davanın sebebi olmuştur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hala ısrarlı bir şekilde hisseli taşınmazlarda diğer maliklerin/hissedarların muvafakatı aranmaksızın alınan Yapı Kayıt Belgelerinin  geçerli olduğunu savunmakta ve uygulamada da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri buna göre işlem tesis etmektedir. Fakat, yapı kayıt belgelerine karşı açılan davalarda, Mahkemeler tüm hissedarların muvafakati olmadan alınan yapı kayıt belgelerini iptal etmekte veya dikkate almamaktadır. Bununla birlikte Yargıtay kararlarında ve İzmir Bölge İdare Mahkemesi kararında kabul edildiği üzere, hissedarları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi, özel bir parselasyon planı veya fiili kullanma biçimi varsa diğer hissedarların muvafakati olmadan alınan yapı kayıt belgeleri geçerli kabul edilmelidir. Bu nedenle İdare Mahkemelerinin her somut olay özelinde tıpkı Yargıtay uygulamasında olduğu gibi bu hususu özellikle araştırması gerekmektedir.

Çok sayıda husumetin ve davanın sebebi olan bu konunun kesin çözümü ise, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasını esas alarak Kanuni düzenleme yapılmasıdır.

2 Comments

  1. Hisseli parseller hakkında çok değerli bir bilgidir.

    İnsanları çok açık şekilde bilgilendiren Av. Halil İbrahim Bey tarafından düzenlenen makale için çok teşekkür eder çalışmalarında başarılarının devamını dilerim.

  2. tamamı hazineye ait iken yapılan ve parseldeki ilk gecekondu olan yapımız için yapı kayıt belgesi aldık. gecekondumuz yapılalı 47 seneye yaklaştı. parsele daha sonra yapılan gecekondular tapu tahsis belgesi alıp hisselerini sattılar. biz tapu tahsis belgesini alamadık. yapı kayıt belgesine istinaden arsanın tarafımıza satışı için müracaatta bulunduk. 1007 m2 olan parselde 250 m2 alan 3. kişilere (3 kişi 115+10+125=250), 757 m2 alan ise halen hazineye ait. bütün iş ve işlemler tamamlandıktan sonra tarafımıza satış yapılabilmesi için 3. kişilerden muvafakat almamız gerektiği söylendi. paydaşlardan birisi razı olurken diğer ikisi ortak hareket ederek muvafakat vermeye yanaşmıyor. ne yapacağımızı şaşırdık. çözümsüzlük husumete yol açmadan devletimizden bu konuda düzenleme yapmasını bekliyoruz.

Yorum Yap

Yıldız (*) işareti ile işaretlenmiş alanlar zorunludur.