Dubleks Çatı Yükseltme Nedeniyle Yıkım ve İmar Para Cezası

Giriş

Uygulamada en sık karşılaştığımız imara aykırılıkların başında, dubleks dairelerin çatı kısmının yükseltilmesi ve yükseltilen alan altında kalan çatı arası bölümün çatı katına dahil edilerek, çatı katının büyütülmesi gelmektedir.

Bu makalemizde, dubleks dairelerin çatı katlarının yükseltilerek alan kazanılması nedeniyle verilecek para cezasından kimin sorumlu olduğu ve yıkım kararının hangi durumda iptal edilebileceği konuları özelinde inceleme yapılacaktır.

Dubleks dairelerin üst katındaki alan çatı piyesi olarak isimlendirilmektedir. İnşaat emsalinin yetmemesi veya bölgedeki imar planındaki yapılaşma koşulları gibi nedenlerle, çatı katındaki çatı piyesi alanı çok küçük olmakta veya çatı eğiminin çok düşük olması nedeniyle bu alanlar kullanışsız olmaktadır. Çatı katındaki diğer alanlar ise kullanıma kapalı olan ortak alan niteliğindedir.

Genellikle müteahhitler tarafından yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra bazen de iskandan önce çatı eğimi yükseltilmekte ve ortak alan niteliğindeki kapalı alanlar açılarak dubleks dairenin kullanımına katılmaktadır. Örneğin çatıda sadece 20 metrekare olan kullanım alanı 100 metrekareye çıkarılmaktadır. Bu sayede dubleks dairenin alt ve üst katı aynı büyüklüğe getirilerek ciddi bir alan kazanımı sağlanmaktadır. Bu şekilde, dubleks dairenin satış değeri de çok daha yüksek fiyatlara çıkmaktadır.

Daireyi satın almak isteyen kişi bankadan kredi çekmek istediği zaman, banka ekspertiz raporlarında çatı katındaki imara aykırılık sorun edilmemekte ve daireye kredi çıkmaktadır. Daireye kredi çıktığını gören alıcı, dairede herhangi bir sorun olmadığını düşünerek satın aldıktan sonra, şikâyet veya belediyenin resen yaptığı denetim sonucunda imara aykırılık tespit edildiğinde ciddi para cezaları ve diğer yaptırımlarla karşılaşmakta ve can sıkıcı bir sürecin içine girmektedir.

Çatı Katındaki İmara Aykırılığın Tespiti ve Sonrasındaki Süreç

Belediyeler tarafından, şikâyet üzerine veya resen yaptıkları denetim neticesinde, çatının projeye aykırı olarak yükseltilerek alan kazanıldığı tespit edildiğinde sırasıyla aşağıdaki işlemler tesis edilmektedir;

1. 1. Öncelikle çatı katındaki imara aykırılığın tespiti amacıyla yapı tatil tutanağı düzenlenmektedir. Bu konuda daha fazla bilgi için yapı tatil tutanağı ve iptal sebepleri hakkındaki makalemizi inceleyebilirsiniz.
   2. Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilmektedir.

1. 2. Dairenin güncel maliki olan kişi hakkında, ruhsatsız yapı yapma eylemi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun maddesinin 2. fıkrasına göre imar para cezası verilmektedir. Bu konuda daha fazla bilgi için imar para cezasına itiraz ve iptal yolları hakkındaki bu makalemizi inceleyebilirsiniz.

1. 3. Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra süre verildiyse bu süre içinde, süre verilmediyse en fazla bir ay içinde çatı katındaki aykırılık için ruhsat alınmaz veya çatı eski haline getirilmezse, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun  maddeye göre yıkım kararı alınmaktadır.
   4. Uygulamada bazı belediyeler tarafından, yapı tatil tutanağıyla verilen süre içinde çatı katı eski haline getirilmediği taktirde, süresi içinde imara aykırılığı gidermeme fiili nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun maddesinin 3. fıkrasına göre maktu para cezası da ayrıca verilmektedir.
   5. Son olarak imara mevzuatına aykırı yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılmaktadır. 

Çatı Yükseltme Nedeniyle Verilecek Para Cezasından Kim Sorumludur?

İmar para cezasına itiraz ve iptal yolları isimli makalemizde, imar para cezalarının iptali için belirttiğimiz gerekçeler, çatı katı yükseltilerek alan kazanılması nedeniyle verilecek para cezaları için de geçerli iptal sebepleridir. Fakat, burada özellikle değinmek istediğimiz konu, para cezasının dairenin güncel sahibine kesilmesindeki hukuka aykırılıktır.

Belediyeler tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre para cezası verilirken, çatı katının kim tarafında ve hangi tarihte yükseltildiği araştırılmadan, doğrudan yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihte tapuda malik olarak görünen kişi adına işlem yapılmaktadır. Uygulamada karşımıza çıkan en büyük sorun, daireyi sonradan satın alan veya kendisine miras kalan kişilerin çok yüksek miktardaki bu cezalara muhatap olmalarıdır.

İdare Mahkemeleri kararlarında en sık karşılaştığımız iptal gerekçesi, cezaların şahsiliği ilkesidir. Buna göre, müteahhit veya önceki daire sahibi ya da miras bırakan tarafından yapılan imara aykırılıklar nedeniyle, daireyi sonradan mevcut haliyle satın alan ya da kendisine miras kalan ve hiçbir tadilat ve değişiklik yapmayan kişiye imar para cezası verilmesi hukuka aykırıdır. (Danıştay 6. Dairesinin 10.03.2022 tarih ve E:2019/13725, K:2022/2928 sayılı kararı)

Bu konuda detaylı bilgi almak için imar para cezası kime kesilir isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.

Para cezası verilen kişi, çatı katıdaki imara aykırılığı kendisinin yapmadığını, daireyi satın aldığı tarihte bu halde olduğunu her türlü delille ispatlama imkanına sahiptir. Bu noktada;

• Google Earth hava fotoğrafları,
• Google Map sokak görüntüleri,
• Belediyelerin kent rehberi veya harita uygulamalarındaki görüntüler,
• Daire satın alınırken kredi çekilmişse banka ekspertiz raporları,
• İnternet kökenli ilan sitelerindeki daireye ait fotoğraflar en etkili ispat araçlarıdır.

Çatı Katı Hakkında Verilen Yıkım Kararını İptal Edilmesi Mümkün Müdür?

Para cezasında olduğunun aksine, yıkım kararı şahsa değil yapıya ilişkindir. Bu nedenle, cezaların şahsiliği ilkesi yıkım kararı için geçerli bir iptal sebebi değildir. Belediye tarafından usulüne uygun yapı tatil tutanağı düzenlenmiş ve yıkım kararı alınmış olması durumunda, çatı katının yükseltilerek alan kazanılması nedeniyle verilen yıkım kararının iptal edilmesi sadece bir durumda mümkündür.

Danıştay ve Bölge İdare Mahkemesi kararlarında, belediye tarafından binaya mevcut haliyle (çatı katının projeye aykırı olduğu haliyle) yapı kullanma izin belgesi verilmişse, yapı kullanma izin belgesinin hukuki varlığını devam ettirdiği sürece yıkım kararı verilemeyeceği kabul edilmektedir.

Benzer bir dava hakkında Kadıköy İlçesindeki bir dubleks daire hakkında 2022 yılında verilen İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin kararına değinmek istiyoruz. Davaya konu olan yapıda, ruhsat ve eki mimari projesine aykırı olarak çatı eğiminin değiştirildiği, ilave kullanım alanı kazanıldığı, terasın büyüdüğü ve pencere yerlerinin açıldığı gerekçesiyle yapı tespit ve inceleme tutanağı düzenlenmiş ve sonrasında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yıkım kararı verilmiş ve 42. madde uyarınca yapı sahibi sıfatıyla daireyi müteahhitten alan tapu malikine para cezası verilmiştir. Söz konusu yıkım ve para cezasına karşı açılan dava hakkında verilen İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin kararı şu şekildedir;

“Projesine aykırı bir şekilde yapının çatı eğiminin farklı yapılması, ilave kullanım alanı kazanılması, terasın büyük yapılması ve pencere yerlerinin açılmasının, fazla kısımların yapılmasına neden olduğu dikkate alındığında, mevcut haliyle bir bütün olarak ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunan yapının bu haliyle ruhsata aykırılığının giderilebilmesinin mümkün olmadığı, projeye aykırı olan kısımların yıkımının ruhsatlı kısımlara da zarar verebileceği açıktır.

Bu durumda; mevcut haliyle yapı kullanma izni bulunan yapının, ruhsata aykırı kısımlarının yıkımına karar verilebilmesi için, yapı kullanma izninin iptal edilmesinden sonra karar alınması gerekirken, söz konusu izin iptal edilmeden 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi uyarınca söz konusu yapının ruhsat ve eklerine aykırı kısımlarının yıkımına yönelik tesis edilen 19/12/2019 tarihli, 91/5 sayılı encümen kararında hukuka uyarlık bulunmadığından; davanın reddi yönündeki istinafa konu Mahkeme kararının bu kısmında hukuki isabet görülmemiştir.” 

Danıştay 6. Dairesinin 2022 yılında verdiği bir kararında da;

“Uyuşmazlıkta; dava konusu projeye aykırı imalatın, yapıya sonradan ilave edilmediği, yapının ilk inşa edildiği tarihte oluşturulduğu ve yapılan uygulamaların ruhsata tabi olduğu, projeye aykırı inşa edilen yapıya, bu haliyle yapı kullanma izni verildiği hususunda duraksama bulunmadığı, öyle ki davalı idarece gerek savunma dilekçesinde, gerekse temyiz dilekçesinde bu husus kabul edilerek, projeye aykırı inşa edilen yapıya kullanma izni verilmesinin, açık hata niteliğinde, her zaman geri alınabilecek bir işlem olduğu yönünde ifadelerde bulunulduğu görülmektedir.” gerekçesiyle yıkım kararının iptaline karar verilmiştir.

Sonuç

Bu makalemizde, imar para cezası ve yıkım işlemlerinin genel iptal sebeplerine ilave olarak, uygulamada çok sık karşılaştığımız ve ciddi mağduriyetlere sebep olan bir konuda bilgi vermeye çalıştık.

Dubleks dairenin çatı örtüsünün yükseltilmesi ve yükseltilen alan altında kalan çatı arası bölümün çatı katına dahil edilmesi şeklindeki imara aykırılıktan dolayı, hiç ilgisi olmadığı halde yüksek miktarlarda para cezasına muhatap olan, dairesi hakkında yıkım kararı verilen, tapu kaydına imara aykırılık şerhi düşülen ve üstüne bir de Asliye Ceza Mahkemesinde imar kirliliği suçundan yargılana çok sayıda kişi bulunmaktadır.

Bu tarz sorunlarla karşılaşmamak için özellikle dubleks daire satın alırken mutlaka bu konularda uzman bir hukukçudan da destek almak gereklidir.

Daireyi satın aldıktan sonra imar para cezası, yıkım ve ceza davasıyla karşılaşan kişilerin, öncelikle yapı tatil tutanağının düzenlendiği aşamadan başlamak üzere, imar para cezası ve yıkım kararına ilişkin hukuki süreci dikkatli bir şekilde yönetmeleri gereklidir.