Parselasyon Yapılırken Kapanan Yollar Belediye Adına Tescil Edilemez – Danıştay
KARARIN ÖZETİ : Kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastro yolları gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca belediyenin kapanan yolları kendi adına tescil ederek şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı (DOP) alması mümkün değildir.
DANIŞTAY 6. DAİRESİ
Esas No : 2014/5816
Karar No : 2019/1084
Karar Tarihi : 04.03.2019
MADDİ OLAY
Ankara İli, Kazan İlçesi, … Mahallesi, 147 ada, 37 parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda yapılan ve Kazan Belediye Encümeni’nin 27.04.2012 tarihli, 128 sayılı kararı ile kabul edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İDARE MAHKEMESİ KARARI
Dosyada bulunan bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, davacının hissedarı olduğu taşınmaz ile parselasyon işlemi sonucu oluşturulan ve davacıya tahsis edilen 3491 ada, 5 sayılı parselin kullanım kararı ve yapılaşma koşullarının aynı olduğu, hissenin yaklaşık 12 metre doğuya kaydırılmasının teknik zorunluluktan kaynaklandığı, daha önceki parselasyon işlemi sırasında DOP alınması nedeniyle yeniden DOP alınmadığı, hafriyat maliyetinin tüm parsellerde artışa neden olduğu dikkate alındığında, davacının hissedarı olduğu taşınmazı içeren alanda yapılan dava konusu parselasyon işleminin, davacıya ait taşınmaza ilişkin kısmında, imar mevzuatına, şehircilik ilkeleri, planlama teknikleri ve kamu yararı ile dağıtım ilke ve tekniklerine ve hukuka aykırılık görülmediği sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
DANIŞTAY 6. DAİRESİNİN KARARI
İLGİLİ MEVZUAT
3194 sayılı İmar Kanununun “Arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18. maddesinde: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 4.maddesinin (a) bendinde; Düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; aynı maddenin (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş; aynı yönetmeliğin “Düzenleme sahalarının tespiti esasları” başlıklı 5. maddesinde: “Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir. ” kuralına; “Düzenleme sınırının geçirilmesi” başlığını taşıyan 6. maddesinde ise: “Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir.” kuralına yer verilmiştir.
Parselasyon işlemi imar planının uygulama araçlarından biridir. Bu işlemle amaçlanan, imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktadır. Bu işlem sırasında düzenleme nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışları karşılığı park, yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının bedelsiz elde edilebilmesi için düzenleme ortaklık payı alınabilecektir. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastro yolları gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca belediyenin bu usulle kendi adına parseller oluşturması ve şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir.
Parselasyon işleminin amacı plana uygun yapılaşabilecek imar parselleri oluşturmak olduğundan bir alanda parselasyon yapıldıktan sonra yeniden parselasyon yapılamaz. Yeniden parselasyon yapılabilmesi için; söz konusu parselasyon işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi, alanda yeni bir plan yapılması ya da mevcut parselasyon planında maddi hatanın bulunması gerekmektedir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Danıştay Altıncı Dairesinin E:2016/9022 esasına kayıtlı dosya ile bakılan dosyanın birlikte incelenmesinden, dava konusu parselasyon işleminde 1419, 1420, 1427 ve 1428 parsel sayılı taşınmazların, yoldan ihdas edilerek Kazan Belediyesine ait taşınmazlar olarak uygulamaya alındığı, söz konusu taşınmazlardan DOP kesintisi yapılmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu parselasyon işleminden önce, Kazan Belediyesi tarafından yoldan ihdas suretiyle taşınmaz elde edildiği, bunun önceki parselasyon işlemi ile elde edilmiş olabileceğinin belirtildiği, Dairemizin E:2016/9022 esasına kayıtlı dosyasında 04/03/2015 tarihinde yapılan ara kararı ile dava konusu alanda daha önceden yapılan parselasyon işleminin olup olmadığının sorulması üzerine ise Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından verilen cevapta ilgili alanda dava konusu parselasyon işleminden önce yapılan herhangi bir parselasyon işleminin bulunmadığı belirtilmiştir.
İdare Mahkemesince, davalı Kazan Belediyesi tarafından yoldan ihdas suretiyle elde edilen taşınmazların, önceki encümen kararlarıyla oluşturulduğu ve bu davanın konusu olmadığı belirtilmiş ise de, ilgili alanda dava konusu parselasyon işleminden önce başka bir parselasyon işlemi bulunmadığından, yoldan ihdas işleminin uyuşmazlığa konu parselasyon işlemi nedeniyle yapıldığı anlaşılmıştır.
Bu durumda, kapanan kadastral yolların belediye adına tescil edilmesi suretiyle belediyeye taşınmaz kazandırılarak düzenleme ortaklık payının yüksek belirlenmesi nedeniyle dava konusu parselasyon işleminin iptali gerekirken, aksi yönde verilen kararda hukuki isabet bulunmamaktadır.
Nitekim, dava konusu parselasyon işleminin iptali istemiyle başka bir parsel maliki tarafından açılan davada, davanın reddi yolundaki Ankara 9. İdare Mahkemesinin 07.11.2014 tarihli, E:2013/507, K:2014/1106 sayılı kararının, Danıştay Altıncı Dairesinin 03.02.2016 tarihli, E:2015/1152, K:2016/350 sayılı kararıyla; söz konusu parselasyon işleminde yoldan ihdas bulunduğu gerekçesiyle iptale yönelik olarak bozulduğu görülmüştür.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1.2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,
2.Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin temyize konu Ankara 12. İdare Mahkemesinin 09/04/2014 tarih ve E:2012/1632, K:2014/369 sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine,
4. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere 04/03/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
